2022年下半年开局,东莞楼市迎来了今年的又一次房地产政策优化。
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7月4日凌晨,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,将东莞市住房限购区域缩小至莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道和松山湖高新技术产业开发区。
这意味着,除了上述五个区域以外,东莞其他区域已经暂停实行住房限购政策。
东莞在通知中解释,再度优化政策的原因是,根据房地产市场形势变化,东莞支持刚性和改善性住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在前期已出台部分优化措施的基础上,借鉴其他部分限购城市经验做法,加强分类指导、分区施策,实施区域差异化限购的新举措。
随后,东莞多家银行也将非限购区域的个人住房贷款首付降至最低比例20%。
东莞不是第一座对限购进行松绑的强二线城市。在此之前,南京、厦门、成都和武汉等也已经对购房政策进行了相应的调整和优化。尽管市场普遍认为房地产市场已经触底,但是根据市场当前的表现来看,却难言全面回暖。强二线城市楼市,还未完全走出低谷。
限购放开
东莞本次对房地产政策进行调整的尺度并不小。
根据通知,东莞住房限购区域已经缩小至莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区,其它区域暂停执行住房限购政策。除此以外,包括长安、虎门等经济强镇及塘厦、凤岗等临深片区在内的28个镇街,均可实现“零门槛”购房。
通知还指出,将支持购房者合理住房需求,落实好差别化住房信贷政策,合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。
而据21世纪经济报道记者了解,在通知出台之后,东莞多家银行已经执行非限购区域首付比例降至20%的政策。
一位东莞四大行的人士告诉21世纪经济报道记者,?现在非限购区域首套房已经可以做到首付比例20%;有一套在供或者结清,首付比例最低也可到30%;有两套房以上则根据借款人信用情况审慎把握。
东莞大幅度调整房地产购房政策的背景是,今年以来楼市持续低迷。
根据合富研究院统计的数据,2022年上半年,东莞一二手楼市成交均同比萎缩约五成,低迷程度达史上之最,甚至低于2008年。
而即便东莞在今年5月已经出台了“莞七条”政策的背景下,房地产市场的回暖迹象也并不明显。
根据中原统计的数据,2022年6月虽然是传统旺季,但表现相当平淡,中原监测的百盘数据,每周来访量和认购量持续下滑。
而截至6月底,东莞新房去化周期为26个月,创下历史新高。新房库存425万平方米,叠加下半年255万平方米的新增供应,规模达680万平方米。
一位熟悉东莞楼市的人士对21世纪经济报道记者分析称,东莞楼市现在的成交量非常低,二手房甚至可以说是无市无价。“现在很多有意买或者卖的业主都在观望,主要是因为现在很多二手的价格都跟他们预期不一致,要低很多。二手房能够成交的,几乎是要迅速套现所以贱卖的。”
在深圳从业人士看来,东莞限购放开之后能够承接购房需求的外溢,这或将成为东莞楼市的支撑之一。
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时就认为,东莞包括临深镇区限购基本放开,吸引深圳购买力外溢已是现实。“当下对于仍有购买力的极少数城市,价格是核心因素,临深在价格上具备吸引力,但这个外溢会有一个过程。”
缓慢复苏
东莞是今年以来强二线城市对房地产政策进行调整的典型样本。在这一次大规模调整限购降低首付之前,东莞在今年已经进行过四轮力度不等的房地产政策优化。
业界人士普遍认为,东莞这一轮房地产政策调整,能够释放一定的购买力,但最终能否爬升,则预期中性。
合富研究院分析称,由于东莞85%的区域暂时不再限购,理论上将刺激部分“异地”置业人群置业东莞,但鉴于经济大环境及楼市预期不景气影响,此类数量较有限,具体因区域和个盘而异。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐则预判,随着政策调整,东莞整体市场包括新房和二手房市场,虽然是传统淡季,也会成交放量明显。区域方面,预计核心限购区域市场变化不明显,而对于非限购区域,成交将明显好转,特别是环城区、环松湖区和临深片区。
放眼全国,在房地产政策进行多轮优化的情况下,市场虽然有所反馈,但迹象也并不十分明显。
以武汉为例,今年以来武汉也进行了多轮渐进式的房地产调控政策优化,最终在大环境的推动下,今年6月表现有所回暖。
根据中指研究院数据,2022年6月,武汉创出月度成交10885套的半年新高;其中,从6月20至30日,11天成交5441套,日均494套,相较于5月日均272套的成交水平,涨幅达到了81.6%。
不过,即便有触底回升的迹象,市场仍保持相当的谨慎。
一位武汉当地的从业人士告诉21世纪经济报道记者,现在已经不是买房能升值保值的年代了。现实情况是购买力很少,而且武汉之前吸引了很多周边城市的外溢已经消化了很多的需求,市场很难得到根本的扭转。
同策研究院在近期的一份报告中也指出,从30核心城市房地产市场销售数据来看,6月份商品房销售面积为1668.6万平方米,同比下降7.41%。可以看到6月份数据尽管降幅在收窄,但是仍然延续下降的趋势,市场还未触底。
同策研究院预计,从房地产市场周期趋势来看,2022年整体处于下行趋势,也就是说从全国层面来讲,负增长会持续整个下半年。但是城市之间会呈现分化,一线城市最先触底回暖,预计在四季度左右,非核心二三线城市可能到明年上半年才会触底。