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招商蛇口9月实现签约销售金额350.48亿元，同比+50.23%;销售面积95.2万平，同比-3.7%;销售均价36811元/平，同比+56.2%。公司在9月销售面积下降的情况下销售额同比大增，我们认为这得益于公司豪宅项目良好的去化表现。9月21日公司于深圳推出招商玺家园项目，项目均价约12万元/平米，开盘当日即售罄，认购金额达115亿元。在当前市场下行阶段、需求显著分化的环境下，改善产品顺销优势明显，公司打造豪宅产品的能力突出，我们认为市场趋势匹配公司产品力将有利于公司给出优于行业整体的金九银十成绩单。

2022年1-9月，公司累计实现签约销售金额2016.11亿元，同比-16.33%。根据克尔瑞销售榜单，公司1-9月销售额位列第6位，百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在-45.4%的较高水平，公司的销售额表现显著高于百强房企平均水平，销售具有较强的韧性。

2022年1-9月，公司累计新增建面565万平，同比-47.7%，权益拿地金额665亿元。2022年9月公司共获取6个项目，分别位于上海、深圳、苏州、杭州、合肥五地，权益拿地金额61亿元，新获取项目均位于一线、强二线高能级城市。公司凭借较强的销售韧性、稳健的现金流，持续在行业低谷期补充优质土储，我们认为这将有利于公司中长期销售、保持稳健发展和市占率提升，此外逆势补充土储将有利于公司未来业绩改善。

2022H1公司三道红线全部维持绿档，加权平均资金成本仅为4.1%，较年初降低38bp，公司融资渠道通畅且融资成本持续降低。此外，公司具备REITs融资能力。公司于2021年6月设立蛇口产业园REIT，募资规模20.79亿元，2022年9月27日公司发布公告拟开展蛇口产园REIT扩募申报工作，计划盘活公司旗下招商局光明科技园部分资产。公司旗下资产优质，部分资产满足设立REIT的条件，对于公司沉淀在资产中的自有资金回收起到重要作用。我们认为，在当前行业未见显著拐点的情形下，常规融资通道保持通畅的公司已经具备竞争优势，而具有盘活沉淀资产能力的地产公司则具有更强的独特优势。公司是市场首批公告拟开展公募REITs扩募的公司之一，我们认为公司多元化的募资能力为公司持续健康经营提供多重保障，助力公司穿越行业周期。

我们认为公司产品力贴合市场需求，逆势增储逻辑清晰，央企信用背书下既享有明显的融资优势又具备设立REIT盘活资产的能力，竞争优势显著且独特。我们预计公司2022-2024年归母净利润为104、114、126亿元，对应EPS为1.35、1.47、1.63元。考虑到公司综合开发实力强劲，竞争优势明显，估值给予一定溢价，给予公司2022年15倍PE估值，目标价20.3元，维持“买入评级”。