8月30日，广州市 人民政府办公厅对外发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。政策执行时点以《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。由此，广州成为上述“52号文件”印发以来，首个落地执行“认房不认贷”政策的一线城市。
紧随广州之后，8月30日晚，深圳也官宣落地执行“认房不认贷”。
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羊城晚报记者 陈玉霞 摄
深圳今起施行，“卖一买一”首付压力锐减
继广州宣布落地“认房不认贷”之后，深圳迅速跟进。8月30日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。
通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。
该政策的实施，也意味着2020年7月15日之后深圳执行的“最严住房贷款政策”终于有所调整。记者获悉，新政带来的最直接变化，就是改善需求购房者首付压力的锐减。深圳此前房贷政策为：只要在全国产生过住房贷款记录，即使还清了贷款，在深圳买房也要首付五成。实施“认房不认贷”之后，以购买一套总价500万元的房子为例：“卖一买一”的家庭首付原为五成，即250万元；如今为三成150万元，首付压力直接减少100万元。
只要在本市名下无房，买房就能算“首套”
对“认房不认贷”政策，广州市住房和城乡建设局解读称，居民家庭住房套数，是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。
招联首席研究员董希淼在接受羊城晚报记者采访时表示，“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。广州在一线城市中，第一个明确实施“认房不认贷”政策，具有较强的示范作用，有利于更好地降低居民住房消费负担，满足居民刚性和改善性住房需求。
广州8月18日零时后签约的，按新政策执行
《通知》明确了政策执行时间，即以“52号文件”印发时间2023年8月18日为界。具体而言，8月18日零时前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行；8月18日零时之后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。
今年8月21日，中国人民银行公布最新LPR，1年期LPR由3.55%降为3.45%，5年期以上LPR维持不变，依旧为4.2%。记者从广州房地产市场了解到，当前广州地区银行首套房贷利率绝大多数就是维持LPR基准利率，即首套房贷4.2%，二套房利率普遍为4.8%(LPR +60基点)。这也意味着，“认房不认贷”政策落地后，一部分原本按照二套房利率的按揭用户，可享受首套房利率优惠。
现场直击
人气和成交有所回升，有楼盘打算涨价
8月30日，广州宣布落地执行“认房不认贷”政策当天，羊城晚报记者实地走访多个楼盘看到，现场人气有所回升。对于有些楼盘声称的“要涨价”，业内专家建议房企定价需谨慎。专家认为，“认房不认贷”需搭配上更多政策，才更有可能促进广州一二手住宅的良性循环。
新政推出首日，部分楼盘人气回升 羊城晚报记者 黄士 摄
销售忙解答，看楼者增加
等到新政“风”吹来的售楼部一下子忙了起来。在白云湖一个热门楼盘的售楼部内，多名销售人员通过耳机相互传递着最新的政策后续进展，“合作银行的贷款细则还没出”“可以跟客户说首付比例降低是确定的了”……该楼盘一名销售人员对记者表示，“就我们楼盘来说，新政针对换房的客户和外地购房者的影响最大，比如无房但有已结清贷款记录的客户，首付从以往的四成降低到三成，而外地有贷款但在广州无房的客户，首付直接从七成降到了三成。”相邻的另一楼盘的销售人员表示：“虽然合作的银行贷款细则还没出来，但也给了我们进一步CALL客（联系客户）的契机，邀请他们来访促成交。”
在即将开售的大学星汇锦城售楼部内，中午时分还有多组看楼者前往，销售人员告诉记者：“在朋友圈转发了新政链接后，前来看房和在线上咨询的客户明显增多，我连吃午饭的时间都没有了。”长隆板块的瑞麓府项目，销售人员称新政出台一个半小时后就成交了4套单位，“楼盘属于中高端改善型项目，这里的买家嗅觉比较灵敏，有此前一直观望的客户在上午就过来下单了。”
钟落潭板块的白云星汇城一盘当天也有较旺人气，相关策划人士介绍：“前期不少客户将手上的房子卖掉了，但因贷款未还清，首付比例较高，现在他们主动过来询问，并已有初步的成交记录。”
有盘想涨价，有盘要促销
在人气回升的同时，有部分楼盘现场声称要涨价。番禺区一个主推大四房户型的改善型楼盘，目前总价约680万元，但销售人员称“近期会上调至710万元”。
30日傍晚，天河区一个售价7万-8.5万元/平方米的楼盘也分发海报称“9月起全线涨价1%”。
有更多营销人士则表示希望尽快出货。代理广州多个项目的营销负责人坦言，政策出台是一种利好，但现状是“货多客少”，所以还需看看未来会有哪些配套政策出炉，现阶段更重要的是用高性价比带动成交。有房企负责人也对记者表示：“新政的出台正好踩在了‘金九银十’档期的点上，接下来的营销动作大概率会将优惠活动和政策利好进行联动。”
二手房市场，咨询者也多了
新政的出台，对广州二手住宅市场也将产生一定影响。
在二手房源集中的中心城区，房产经纪也忙了起来。“新政出台后，买卖双方反应都挺明显的，很多人前来咨询。”越秀区东风东板块的中原地产环市东二分行负责人廖锦春向记者表示，中心城区的配套成熟，能吸引追求更优质教育、医疗、交通等资源的购房者，“原本，市区的房子总价较高，首付就比较高，阻碍了一些有房有贷且有换房需求的客户入市。但在新政出台后，一部分客户的预算就能达到三成首付，因此会重新调整换房的计划。”廖锦春表示，目前中心城区二手房源库存量大，新政出台有望调动市场积极性，在传统的九月旺季提高成交量。
首付利率连锁利好，三类人群更受益
此前，广州一直执行“认房又认贷”政策：无房无贷款记录者，购买商品房首付最低为三成；无房而有贷款记录者，首付最低为四成；有1套房、无贷款记录或首套房贷已还清者，首付最低为五成；而有房且贷款未还清，则需要七成首付。而现在执行新政，无论有无贷款记录，首套房的首付均为三成，起码可以少付一成的首付。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓为记者算了一笔账：按照今年1-7月广州一手住宅套均总价大约410万元、二手住宅套均总价大约320万元计算，新政执行后，曾有过贷款记录的购房者若购置首套房，可以少付一成首付即三四十万元，如果是购买更高总价的住房，首付“减负”会更多。
同时，“认房不认贷”措施下认定的首套房，给购房者带来的不仅是首付的减轻，还有房贷利率、税费等的连锁减负。按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套房利率是4.2%，而二套房利率是4.8%，如果按照首套执行，每月可节省357元的月供。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策的执行，主要有三类人群更受益：
一是“卖一”才能“买一”的改善型需求买家。广州一手住宅市场中，约有七成属于改善型购房需求，买家通过卖掉原有的房产才能购置新房产，此时首付三成，降低了他们的入市门槛；二是有利于有流动需求的都市圈人口，例如从其他城市调来广州工作的人，需要在穗购房的，也可按首套房三成首付实施，这有利于促进大湾区互联互通；三是年轻购房群体、外来人口，之前他们购买了在外围城市的房子，可能有过贷款，但新政策下他们若在广州购房，可以按照首套房计算，以三成首付入市。
对于新政的后市影响，业内人士普遍持谨慎乐观预判态度。
广州中原地产项目部总经理黄韬表示，8月份的广州楼市成交量还处于历史低谷，新政的出台，对于迫切想要置业的部分购房者而言，能降低购房门槛和压力，接下来“金九银十”市场的成交量有望提升。
广州大源按揭总经理郑大源预计，9月还会有放松性质的调控政策出台。“当前房产交易低迷，最重要的原因是买家对房价走势信心不足，故而持币观望的人比较多。”他认为，出台放松性质的政策后，会刺激房地产交易，“但利好可以得到多大程度的体现，还是要看信心的恢复情况。”
李宇嘉认为，广州执行“认房不认贷”，是纾困房地产行情很大的招数，不过如果单一性实施该政策，收效恐不会明显，其需与免除相关个税等政策结合起来一起实施，才更有利于推动一手房和二手房市场的良性循环。
对于一些楼盘声称要涨价的行为，黄韬并不认可。他预计，未来市场仍会继续分化，整体还是降价为主，在此节点，建议开发商尽快促销走量。
来源：羊城晚报、金羊网、羊城派
文字： 羊城晚报全媒体记者 戴曼曼、李晓旭、李焕坤、 徐炜伦、陈玉霞、黄士、范晗越
编辑： 严哲川
校对：邬嘉宏
审核：聂粤
签发：郭斌
