前业主欠2万物业费，新业主遭停水催缴

法院：新业主没义务支付前业主欠费，物业需赔偿停水损失

购买二手房刚入住几个月，就遭遇小区物业强制停水，催交前业主拖欠了几年的物业费。岳阳的小佳(化名)最近遇上了糟心事，前业主拖欠了2万多元的物业费，物业公司却找她索要，甚至以停水来威胁。两次停水后，小佳把物业公司起诉到了法院，要求赔偿因停水造成的损失。近日，岳阳中院二审宣判该案。

购买二手房

被索要前业主拖欠物业费

2020年12月，小佳从胡某手中购买了岳阳市岳阳楼区得胜南路某小区房屋，双方签订了房屋买卖合同。2021年6月26日，小佳开心入住，她不知道的是，从2017年7月1日起，该房屋就存在未缴纳水费、物业费及滞纳金的情况，累计欠费已达两万余元。

物业公司多次向小佳催缴上述费用，小佳认为钱不是自己拖欠的，拒绝缴纳。没想到物业公司把她家水给停了，还不止停一次，小佳只能出去住酒店。多次沟通无果后，小佳将物业公司起诉至岳阳市岳阳楼区人民法院，请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水，公开书面道歉并承担因停水造成的酒店住宿费、交通费等共计6000元。同时，重新计算自己2021年6月入住至今的水费。

物业公司辩称，案涉房屋供水正常，原告主张以公开方式书面赔礼道歉无事实及法律依据。

法院

前业主欠费物业无权向新业主催讨

岳阳市岳阳楼区人民法院审理认为，供水、供电合同的当事人系业主和自来水公司、供电局。自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业无权对业主断水断电。

因合同具有相对性，原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者，新业主没有义务支付该部分物业费欠费。

此外，案涉房屋2020年12月11日过户到小佳名下，过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果，也就是说，小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有权，自此开始的水费、物业费等由小佳承担。因此，小佳应从2020年12月11日起缴纳案涉房屋物业费及水费等，前业主欠费部分被告无权向原告催讨。

最终，法院判决：物业公司恢复对案涉房屋的供水，赔偿停水所致小佳经济损失1200元，并书面赔礼道歉。

一审判决后，物业公司不服提出上诉，岳阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

法官

物业断水断电催缴，需赔偿相应损失

法官介绍，《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条规定：物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。如果物业服务人为催缴物业费，采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施，造成业主损失的，应当承担相应赔偿责任。