01
楼市遇冷，上海市场怎么了？
【资料图】
上海一向是全国楼市的风向标。而二手房也可以看做房地产市场的“晴雨表”。
首先，我们从上海二手房成交数据来看，在3月经历了一波小阳春后，上海的二手房成交情况持续走低，从3月高峰的2.3万套直降到5月的1.5万套。
图：上海二手房成交套数月度趋势
要知道，一直以来，上海在全国二手房市场中一直处于头部位置，上海数据已经如此“惨淡”，更别提其他城市了。
就从中介发布的信息来看，不少房东为了尽快抛售，房价一降再降但还是难出手。
可以看出，涨跌几百万，对房东来说似乎已经成为不得不接受的事实。
接下来，我们再来看看上海的新房市场。
相较于二手房市场的冷冷清清，被迫躺平，新房市场虽然也在降温，但却“冷热不均”。
整体来看，新房市场成交情况和二手房成交情况相差无几，都是在3月经历小阳春后连续两月下跌，而5月更是低于年化月均成交面积。
图：上海新房近半年成交走势图
但从具体项目来看，上海冷热地区两极分化明显。
在5月开盘的项目中，有15个项目当日去化率达到100%，而嘉定、宝山、金山等外围区域去化率明显较差。
可见，虽然新房市场整体遇冷，但中心城区购房意愿仍旧火热。
提到新房认购，就不得不说一下上海独有的积分购房制度了。
购房者在认购时，需要按照“计分制”规则，自行填报家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及社保情况五大因素。
积分制之后，上海买房不知要看“房票”，热门新盘还要看你分数高不高。去售楼处看房，置业顾问最常问的话不再是“你预算多少”，而是“你积分多少”，分高者信心爆棚，低分者难以启齿........
02
租房时代要来了？
在中国，有2.4亿人在过着租房生活。
这意味着什么？每4个家庭里就有一个在过着租住生活。
这个比例在一线城市更夸张......
随着青年群体以及城市新人口等新流入群体数量不断增加，上海租赁住房市场也在一定程度上回暖。
虽然市场热度高了，但租金价格却仍在可接受范围内。
据上海房地产经纪行业协会最新发布，今年一季度，由于人均可支配收入有所上升，导致房屋租金收入比下行。
从数据来看，2023年3月，房屋租金收入比为28%，环比下跌21.7%，达到近年来新低。
对于租金收入比，一般认为，房租收入比在25%以下为租金相对合理水平，大于25%为相对过高，大于45%为租金严重过高，而上海28%的租金收入比，已经接近相对合理区间。
另外，2023年政府工作报告明确提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
而上海也在持续推进保租房建设，截至5月底，上海市的入市保租房项目已达17个，较今年年初增长超过1倍，这些项目主要分布在杨浦区、闵行区、浦东新区、徐汇区和静安区等区域。
大量保租房项目的入市，使供给端进一步增加，租赁市场向供大于求方向倾斜，整体住房租金将进一步下降，更加利好相对弱势的租房群体。
而2020-2025年，保租房的新增供应房源，预计将达到47万套。这也意味着，在这座城市打拼的年轻人，不仅仅只有买房这一个选项能在上海这座城市稳定下来了。
03
上海楼市“买不如租”？
如今，传统楼市遇冷，租赁市场渐暖，似乎，“买不如租”这一说法逐渐成立了。
不如租房研究所早先就已经提出，“买不如租”成立，需要具备4个条件：
1.房价不再上涨，或涨幅低于无风险利率；
2.租售比低于合理区间，即房租低于房产持有成本；
3.新的住房政策导向，即政策对租房人和买房人同样友善。
4.观念转变，年轻人逐渐认可“租房”这种更加灵活自由的居住方式。
目前来看，房价方面，上海房价持续走低，成交情况也越发低迷。
房产的投资属性开始变小，与其背负巨额贷款与额外利息进行投资，似乎买房这一投资方式开始变得需要仔细考量。
当买房不再成为“刚需”，买房这一决策更需要从实际需求和财务状况出发。
而在租售比方面，目前上海的整体租售比在1:680左右，也就是说，56年的房租才相当于购房价格。
从正常租售比水平来看，国际上一般界定1∶300~1∶200为较为良好，远低于合理区间的租售比，也意味着更低的投资回报。
在房价走低、租售比持续拉大的“双buff”加持下，买房投资的方式开始行不通了。
在住房政策方面，租赁住房市场的不断规范，保租房体系的不断推进，对于租房人来说也愈加友善。
在十四五规划中，租购并举、租购同权被提到前所未有的高度。
这也意味着，买房居民和租房居民的权益在不断缩小，房产附加的教育、医疗、养老等多种权力租房群体也能享受。
最后，在租房观念的转变上，不稳定的工作和未来也在一定程度上加剧了年轻人的租房观念
在过去，拥有一套自己的房子是许多人的梦想，也是自己给自己的“安全感”
但如今，房价和房租的割裂，也让买房人群和租房人群之间，有了一道鲜明的分割线。
随着租赁市场的不断完善以及对租住群体权益的保障，租房生活对于年轻人来说，已经变得没有那么难以接受。
