9月9日，穆迪调整中骏集团控股有限公司(China SCE Group Holdings Limited，简称“中骏”，01966.HK)的“B1”公司评级至B2，调整“B2”高级无抵押评级至B3。

实际上，自去年以来，国际评级机构已集中调整了多家房企的评级，这其中，不仅包含优质示范民企，也包含金地、远洋等混改制企业。

(资料图)

房企遭遇下调风潮

据不完全统计，去年下半年以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次。而穆迪今年6月报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新记录。

从国际评级机构下调房企评级的报告来看，对其未来销量下滑，长期融资渠道受损的担心是所有房企的共性原因。然而，这样无差别的下调，那些基本面向好、且在积极保住信用评级的房企更像是被大势所牵连。

据21世纪经济报道报道，有业内人士指出国际评级机构对当下国内房地产政策环境改变的了解并不直观，认知有限，标准僵硬，导致原本以风险预警为初衷的信用评级也出现了滞后与误差。

在这一轮下调评级中，碧桂园、旭辉、中骏等尚未出现债务违约的房企都在下调名单之列，在资本市场引发关注。多家媒体认为，海外评级机构和券商的报告为国际做空者提供了子弹。

值得注意的是，今年以来更多房企主动退出了标普、惠誉和穆迪等国际评级机构的信用评级。合景泰富在退出惠誉评级后表示，境外评级机构对国内房地产市场评价与预期过于悲观，忽略了房企偿付债务的努力。

此外，对于国际评级机构的作用如何，亿翰智库表示，三大机构评级下调房企评级的前瞻性并不好，它往往要在风险事件即将发生甚至发生之后才会作出反应。比起预警作用，评级调整更类似一种触发式的结果。

对于机构级下调的周期基本跟随地产周期，也就是行业流动性变化，亿翰智库认为他们已背离风险预警这一初衷，而是引发了并加剧风险的后果。在这种情况下，

对于投资者和购房者而言，应该更加理性看待行业的共性问题，不能盲目迷信国际信用评级市场对中国房企的判断。

事实上，中国已开始试行债务融资工具注册或发行环节不强制评级的制度。日前，中国人民银行营业管理部印发《全面推动北京征信体系高质量发展促进形成新发展格局行动方案》(银管发[2022]7号)，提及鼓励辖内地方政府平台、金融机构以及发债企业在境外融资时使用本土评级机构的评级服务；在中资美元债备案环节，鼓励发行人至少选聘一家本土评级机构。

安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉认为，优质民营房企虽然被一些评级机构或券商降了级，但这并不会影响他们在中国境内市场的融资。相反，银行的资金还可能向这类房企集中。

他认为，中国政府一直在倡导银行支持房企。从自身经营角度，银行也需要把钱借出去。但现在能让银行放心的企业并不多。优质民营房企并没有违约纪录出现，他们被调低评级，更多是因为机构们对行业大势不看好。这类房企，之后在境内还是会有不少融资机会的。

“零违约”彰显良好基本面

行业整体遭遇的流动性危机，是国际评级机构无差别下调房企评级的重要原因。然而，相对于已经出现债务违约的房企，碧桂园、中骏、旭辉等如今还保持“零违约”记录的房企却依然被下调评级的房企，更多是被行业大势所累。

以中骏为例，2022年，中骏集团“一体两翼”战略进入第六个年头。得益于“一体两翼”战略带来的差异化竞争力，中骏在今年上半年依然保持稳健的发展态势。半年报数据显示，中骏在今年上半年持续保持“三道红线”零踩线，稳居绿档。其中，其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%。

在行业深度调整之际，中骏在今年上半年，提前偿还美元债和准时回售公司债的系列动作，成为了少有的保持境内外市场“零违约”的民营房企。这一点，在当前市场环境下，尤为难得。据国金证券数据统计，今年上半年地产信用债违约率达26.47%，创出历史新高。而这一数据在去年同期还不到10%。

据克而瑞统计数据显示，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，下半年房企将迎来新一轮偿债高峰期。在这样严峻的形势下，中骏合理的债务结构使得企业短期偿债压力变小，安全边际不断提升。

值得注意的是，在行业下行压力仍在持续的当下，中骏在营销层面上半年完成销售额325.81亿元，位列行业28，展现良好的经营韧性。就在刚刚过去的中秋假期期间，杭州中骏鼎湖未来云城约190㎡大平层首次开盘售罄，杭州中骏鼎湖未来云城、合肥中骏世界城、北京中骏金辉未来云城等项目的热销，为企业提供了及时的现金流。

下半年，在融资端，随着监管的支持，房企尤其是民营企业正积极拓展多样化融资渠道，补充融资现金流。在这种情况下，以中骏为代表的稳健派房企将迎来发展的新契机。