时至深秋，坐在房屋中介电动摩托车后座的王颜感到阵阵冷风扑面，不由得裹紧了围巾。她早已习惯了以这种方式穿行于北京的大街小巷，几个星期来四处找房的焦灼，在她心头不时翻腾着。好在，这次看了一圈下来，她终于相中了北五环某小区一间约16平方米的次卧，虽然是三室两厅改造后分别出租的五间之一，难免生活不便，但距单位只有7公里，她没再多想就匆匆签了合同。
“环境好的，往往离地铁远;交通方便的，不少是老旧小区，安全性差。条件都好的，价格就高。能‘租得好、租得近、租得安全’的房子在哪里?”王颜苦笑着说。乔迁“新居”的喜悦，很快就被心里郁积的无奈冲淡了。
当年轻的脚步停留在大城市，该如何满足他们的租房需求?《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)的出台，是否能切实见效，用安宁居所留住人心?
一道现实考题，等待破解。
租房市场：期待规范，也急需“扩源”
王颜于2020年入职某互联网公司并定居北京。这一年，全国流动人口总数达到3.76亿，城镇化率约为63.9%。据国新办新闻发布会消息，大城市中约70%的新市民、青年人靠租房解决居住问题。
以上海为例，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰调研发现：近83%的上海外来人口租房居住，本地人口租房比例也近20%，两个数字加起来约占常住人口三分之一。他还发现，上海近十年的住房增加量主要集中在新城和郊区，但这些地方的人口并未相应增加。人口仍然在中心主城区高度聚集，中心主城区的住房供需矛盾还在激化。
租赁市场的供给情况如何呢?
入职5年，换房3次，踩过不少租房“雷区”的郭红有不少酸涩的故事：第一次，房东临时涨价，刚工作的她囊中羞涩，又不好意思向家里要钱，索性收拾行李走人，找了个便宜住所。第二次，不幸碰到个“二房东”，没住多久，真正的房东清客卖房，无奈之下只好匆匆搬走。如今，她住的地方离所在的金融公司较近且相对正规，但为了节省开支只能与人合租，房间面积不足6平方米。
与郭红相比，数据工程师林明亮的遭遇更是令他愤懑：租到了北京三环某小区一间次卧，但入住后发现，中介口中隔壁的“两个人”变成了十几个人，原来另两间竟是群租房。他与中介交涉要求退房、退押金，但始终被搪塞，至今仍没有结果。
“当前市场化的租房状况不太理想。”陈杰表示，租户基本都是通过中介从个体房东手中租赁;部分机构化的租赁模式常存在平台不完善、租赁关系不稳定等潜在隐患;租户付得起租金的房子区位比较远，相对近的租金又高，房型、地段、租金方面存在错配。
市场化租赁市场之外，政府投资建设的公租房是我国住房保障体系中一支重要力量。有专家认为，保障性租赁住房与公租房可以有交集，未来可在政策细化与实施上进行衔接。但是公租房主要解决城镇户籍、收入“双困”家庭的住房难题，少数城市会扩大到新市民、年轻人。北京师范大学政府管理学院副教授徐青将2017年至2019年北京地区高校毕业生留京工作人数与三年间公租房开工面积进行比较，发现“公租房新建规模远不能满足大学毕业生新增住房需求”，亟待盘活住房存量，拓展供给方式。
这种情况下，《意见》应运而生。当多位受访者得知关于保障性租赁住房的新政策时，充满期待又不乏疑问：自己是否符合标准?申请平台够不够透明、开放?房屋面积多大，都建在哪里?
围绕保障性租赁住房的租住对象、建设主体、房屋情况、建设选址等特点，徐青作了归纳：
一般来说，房间建筑面积不超过70平方米，租金低于同地段、同品质市场价格;凡是刚毕业的大学生、进城务工人员等有住房困难的新市民、年轻人都具有申请资格。建设过程中，国家引导多主体投资、多渠道供给。为了增加供给，还鼓励在集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋，以及老城区、交通便利的区域进行建设。
“通过足够的租房数量来分流部分租房需求，以相对稳定、低廉的价格平抑其他散户、机构的租金涨幅;当购房需求相应降低，房价也随之稳定。这对于疏解大城市购房压力、保障房地产市场长远发展都有利。”陈杰认为，《意见》将在租房市场中发挥“压舱石”的作用。
政府与市场：“两只手”如何协同发力
在北京成寿寺附近一片闹中取静的地方，“泊寓”标志映入眼帘。四栋灰白色调的楼房由一个小广场相互连接，咖啡馆、面包房分布于公寓底层。记者从方庄地铁站步行至此，大约10分钟路程。登记访客信息后，由3号楼电梯口入3层，但见数十套单间依次排开，最靠头一间约20平方米，家用电器配套完备。据悉，2020年公寓开业时每套租金3000多元一个月，无中介费，目前租金有上涨。
19公里以外的大葆台地铁站附近，有巢国际公寓已进入营业阶段。社区共9栋楼房，2300余间，休闲、娱乐设施持续完善，一个适宜年轻人聚居的“生态圈”正在形成。记者走访发现，此地毗邻总部基地，很多大型企业、研究院所汇聚于此。目前，已经有10多家单位以团购方式签约，员工就近工作、居住，通勤时间大为缩短，“职住平衡”变为可能。
比较而言，两个公寓有类似之处：企业在集体建设用地上建起租赁性住房，村镇集体经济组织与企业合作运营。实际上，2017年由原国土资源部、住房和城乡建设部出台的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》曾明确将北京、上海等13个城市作为试点，在扩大租赁住房供应方面先行探索。而这些，仅仅是全国探索保障性租赁住房建设的一个缩影。
让年轻人得以安居，需要政府与市场“两只手”灵活运转、有机配合，在不断调试与完善中前进。
“建房子，开发、建设阶段投入资金量大，收益周期相对长，将短期与长期的经营效益结合来看，能不能可持续发展是我们十分关注的。”华润置地长租公寓事业部副总经理徐亚男说，国家已经释放了不少政策红利，在简化审批、减轻税负、给予补贴、金融支持等方面为企业接连吃下“定心丸”。
租户的体会则是：一些公租房、公寓没有居委会，缺乏完善的社工体系，社区管理、公共服务难以保障。此外，租金高、房屋质量差、公摊面积大、突然转租等情况也时有发生。
“现有存量住房改建的房屋，水、电、煤、消防安全可能并非按照居民住宅标准来建设，这需要相关部门重新规划与审批。”陈杰在调研中遇到过类似案例：一方积极推动住房改建，另一方在相关事宜上“卡”住不放。如何有效协同、联合审批，破解“两难”问题，这也是一种考验与压力。
努力方向：因地制宜筑牢“安居”保障网
这几天，成都轨道城市投资集团产业运营中心主任刘仕川一直忙着保障性租赁住房的事。“对接成都市有关细则后，我们计划在TOD中布局1万套此类住房。”他谈及的TOD，是以公共交通为导向的综合开发项目，将此类住房“嵌入”其中，便利了租户的日常生活。
“十四五”期间，成都计划筹集建设保障性租赁住房25万套，其中2021年计划筹集建设6万套。与此同时，上海提出筹集保障性租赁住房40万套，约占住房供应总量的40%;广州提出建设保障性租赁住房60万套，约占住房供应总量的45%。
增长的数字背后，是不同城市因地制宜开启探索的步伐。
如何让租户“租得起”?中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，理论上讲，确定租金标准有两种办法。从企业层面看，可采取供给成本加成的方法，在成本基础上加一定利润;也可按照需求预算来约束定价，即按照当地购房居民月收入30%推算确定。如果中间有差价，可由政府补齐。
如何让租户“租得近”?“可以在中心城市的郊区、周边收购相关住房，或与中心城区旧房改造、老城更新相结合，也可以与开发区、产业区配套起来发展。”倪鹏飞说。
为防止各种租房乱象，倪鹏飞还建议由政府推动打造在线交易、监管、服务平台，让供需双方以更公平、更透明的方式直接对接。
“政策性费税支持一定要到位。”首都经济贸易大学教授赵秀池意识到，“企业在承担社会责任与运营收益之间还需保持平衡，这样才有利于可持续发展。”
徐亚男对此深有感受。她认为，企业未来的发力方向，一是在租赁用地、集体建设用地上建设符合政府导向的保障性租赁住房，并做好运营管理;二是利用非居住存量土地和低效存量物业进行改建，通过“商改居”“工改居”优化居住功能空间。
赵秀池提示，要及时落实民水、民电、民网政策，做好燃气安装工作。“租赁住房居住人口较多，要防范、遏制大规模集中用电存在的安全隐患。”
“租购同权的公共服务体系亟待建立”是受访专家普遍关注的问题。居民能否享受健全、平等的公共服务应与居住证挂钩，而不是与“购房与否”挂钩，这涉及不同领域的系统性改革。
在陈杰看来，政策落地需要“尽力而为、量力而行，对基层的好经验及时推广，出现问题尽早调整”。政府应充分释放政策红利，做好引导、监管工作，为租房者创造坚实保障，也为房地产业转型发展提供契机。
(部分受访者为化名)
