中房报记者 付珊珊 上海报道
建业地产股份有限公司（以下简称“建业地产”，0832.HK）正在想办法应对楼市低迷及资金问题。
6月23日夜间，建业地产公告称，未能在宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付。
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作为河南本土最大的民营房企，建业地产在2021年行业急速遇冷后，经营就遭遇重大挫折。即使如此，建业地产曾坚持连续多次完成了到期境外债的兑付，也是地产业内为数不多境外债尚未违约的民营房企。
不过，随着房地产市场持续低迷，建业地产表示，今年二季度以来，公司每月销售逐渐恶化，流动资金紧张的状况正逐步加剧，境外兑付压力也持续增加。
“即使公司竭尽全力，资金可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。”建业地产表示，在审慎考虑之后，公司决定全面暂停境外债支付，以确保公平对待所有境外债权人。
建业地产表示，目前公司仍保持正常商业运营，且截至公告日期，并未收到任何有关加快境外还款的通知。
尽全力履行还款义务
在今年年初的业绩会上，建业地产董事长胡葆森曾判断，房地产的至暗时刻已经过去，房地产行业在中国国民经济中的支柱产业地位短期内不可替代、不可动摇，且地产行业复苏已成定局。
虽然他领导的两家上市平台建业地产和中原建业在2022年业绩均承受压力，但此番言论还是为同行注入了不少信心。
但现在来看，胡葆森仍显得有些乐观了。
此轮房地产行业的调整与以往有所不同，建业地产也在公告中表示，今年二季度，房地产市场依然疲弱，公司销售呈现每月恶化的趋势。
从建业地产披露的经营业绩来看，今年1月和2月，公司分别实现销售额28.71亿元和21.2亿元，分别同比增加43%和83%，但这种增长的趋势并未持续，今年3月至5月，建业地产分别实现销售额12.37亿元、10.13亿元和15.23亿元，分别同比减少60.1%、61.5%、20.8%。今年前5月，公司累计实现销售额87.64亿元，同比仍减少29.8%。
由于民营房企的融资仍面临困境，目前房企流动性资金的唯一来源就是销售回款。但销售端的持续低迷加剧了建业地产的资金压力。
在此情况下，建业地产未能在今年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期、利率为7.75%的优先票据的利息。经其审慎考虑，决定暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。
在建业地产看来，此次未能付款可能会导致集团债权人根据相关融资安排的相应条款要求加快偿还债务，并采取相应行动。但目前，建业地产还未收到任何加快境外还款的通知。
实际上，从2021年下半年以来，房企境外债违约已经是普遍现象，包括旭辉控股、龙光集团、正荣地产等房企都暂停支付所有境外债务，并寻求整体债务解决方案。
相比之下，此次是建业地产境外债务首次违约，而在此之前，建业地产曾连续多次到期兑付境外债。例如，在2021年11月、2022年8月，建业地产曾分别完成4亿美元、5亿美元到期境外债券偿付。
根据建业地产披露，自2021年7月1日至今，公司已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。
建业地产表示，自2021年下半年起，中国房地产行业的宏观环境发生巨大变化。公司已探索多种债务管理活动，包括延长其债务期限、改善现金流管理，以增强流动资金状况。同时，公司一直尽全力履行所有境外债务的还款义务。
对于此次违约，建业地产表示，将聘请中介机构，并尽快出台境外债务的整体解决方案，公平公正地对待所有境外债权人。同时将持续与境外债权人沟通，提供整体解决方案，缓解目前的流动性问题。此外，建业地产也呼吁境外债权人给予耐心、理解和支持，与公司同心协力，共同克服行业困难。
多举措自救 保交付、保运营
实际上，此前建业地产已经采取了多种举措“自救”。
首先就是要降成本。去年上半年，建业地产对公司组织架构进行了调整，将五级管理架构压缩成三级。11月中旬，市场上再度流传关于建业地产裁员7000人的消息，后该消息经媒体证实属实。
内部降本增效的同时，胡葆森还在外部引入合作伙伴以渡难关。去年4月，建业地产宣布与万达集团签署战略合作协议，用旗下7个项目的10年运营权换来了7亿元的现金流；5月下旬，河南省国资企业旗下公司——河南老家文旅接手建业集团旗下电影小镇，以及“只有河南·戏剧幻城”两大文旅项目部分股权。7月21日，建业地产发布公告称，控股股东恩辉投资有限公司已与河南铁建投集团下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司签订股份转让协议，合计转让公司29.01%股份，至此，国资成为建业地产第二大股东。
而后，支持房企融资的“三支箭”政策出台，建业地产也先后与多家银行签署战略合作协议。不过，“三支箭”的落地需要时间，而建业地产的难题已经刻不容缓。
在全面暂停支付境外债后，建业地产表示，现阶段，公司将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及已竣工物业的销售，并且会稳定业务经营，保障购房者、公司合作伙伴和所有利益相关者的权益。
据公开资料显示，2022年，建业地产共计交付166批次、74756套房，交付面积1099.89万平方米。其中，34个批次、12385套房实现交付即发房产证。今年5月，建业地产也迎来多批项目交付，其中，5月27日至5月30日，河南驻马店平舆建业世和府一期迎来交付，提前4个月、交房即发证、集中交楼576户；5月30日，河南安阳建业凤凰城北岸迎来首批房源交房；同日，睢县建业·春天里三期迎来交付仪式、辉县建业壹号城邦项目9栋洋房共计324户迎交付。
建业地产表示：“在不影响交付和正常营运的前提下，公司正厉行节约，采取降本增效的措施，缩减非核心、非必要的营运和支出。”
虽然今年以来，不少民营房企债务重组均取得进展，例如佳兆业集团在停牌一年后复牌；融创90多亿美元境外债务重组已与境外债权人达成协议并成功复牌；花样年集团债务重组也获得足够多债权人支持等。
但总体而言，债务压力依然是高悬于民营房企头顶的利剑。
除了建业地产，6月21日，宝龙地产也发布公告称，公司正就美国境外非美国人士所持交换票据进行交换要约。这3笔美元票据包括2022年7月到期票据、2022年11月到期票据及2023年7月到期票据，合计尚未偿还金额约4.79亿美元。而交换要约主要旨在延长公司债务的到期日及改善其现金流量管理。
在业内人士看来，民营房企的债务和资金压力一直未根本得到缓解，目前来看，“三支箭”雷声大雨点小，除了个别优质民营房企能获得支持，多数民营房企还在“度劫”，能否熬过去仍是未知数。
