奶西上新,望京欢呼。毕竟奶西板块的指导价都8万+了,望京未来的房价天花板似乎又多了一些想象力。
的确,站在东洲家园西侧的来广营北路向南望去,远处清晰可见的高层建筑即是望京商圈。奶西板块距离望京真是一步之遥呀。
(资料图片仅供参考)
望京樾附近的来广营北路
即便如此,望京是望京,奶西是奶西,奶西只承接望京的外溢人群。既然奶西不能与望京划等号,那望京樾的价格倒挂是不是假象呢?
成片开发 配套在规划中
◆ 商超:大型商超基本没有,附近的东洲家园有便民超市,据说2022年3月刚开业;
◆ 交通:距离地铁14号线善各庄站3.9公里,开车约8分钟,公交939、869到善各庄站也要15分钟;
◆ 医院:附近无医疗资源配套,开车去最近的北京安世杰中医门诊部要16分钟、去中国中医科学院望京医院要30分钟;
◆ 教育:附近有芳草地国际学校、陈经纶中学奶子房校区;
◆ 公园:距离奶东公园2公里左右,步行约30分钟;距离朝来公园约3.9公里,骑行30分钟;
望京樾的地理位置
顺着芳草地国际学校(东洲校区)往东走,就能看见望京樾地块的围墙。
从地图上看,望京樾320地块整体方正,与中建宸园318地块仅一路之隔。目前,地块已经被围起来,门口有保安。你猜得没错,通通不让进。远远望过去,可以看见机器在工地作业。
望京樾西侧的芳草地国际学校
望京樾地块已被围墙围住
奶西板块一直被炒得很热,也是朝阳区供地的重点区域。一方面,可以承接望京外溢人群,名正言顺抱望京大腿;另一方面,整个区域的规划已出炉,属“先规划后开发”。
小财想说,先规划的好处是,你知道未来周边都有啥配套,不过,具体什么时间落地其实也要靠等的。
崔各庄奶西村地块整体规划
从北京市规自委的文件来看,奶西板块同期建设的道路共有两条,一条是317地块的横向街坊一路,一条是中建宸园318地块的纵向街坊二路。
与此同时,319地块(位于320地块的西北角)的托幼用地规划为9班幼儿园。据小财了解,大概能容纳250人左右,属中型规模的幼儿园。
其他方面,望京樾320地块的东南角有公交站;临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地;29-315-2地块为中小学合校用地,29-317-3地块为机构养老设施用地,29-317-4属于综合性商业金融服务业用地,共计3.05公顷。
东洲家园马路对面的烂尾商业
讲真,除了这些待落地的新配套,目前望京樾周边的配套约等于无,是那种肉眼可见的“荒芜”,需要依靠望京商圈、新北苑商圈辐射。
小财知道,很多买房人想了解奶西商圈何时形成,但这真不好说。因为规划先行仅是第一步,落地才是关键。
改善型项目厮杀激烈
根据地块规划要求,望京樾的容积率2.22、限高60米,总户数762户,楼栋规划为5-18层的洋房与小高层。
主力户型为102平三居、120平及155平的四居,三个户型均为南向三面宽,分别为9.6米、10米、11.5米。
望京樾320地块规划要求
明眼人一看户型就知道,望京樾和刚需客群基本没啥关系,这是妥妥的改善盘。按照政府指导价8.5万/元计算,最小户型的总价都要800万+。
既然主打改善,望京樾也盯上了阿里巴巴北京总部新园区这块肥肉。该园区位于朝阳区来广营东路北侧,靠近善各庄地铁站西南口,预计2023年12月竣工并投入使用,据说在北京的员工中有1.9万人要搬进去。
虽然互联网大厂已开始洗牌,但其购买力仍是改善型项目竞相追逐的对象。这群人虽然还没入园,但已被周边多个新项目视为潜在购买者。
例如,号称“崔各庄四兄弟”的和光悦府、龙樾合玺、晓风印月、望京养云,前三个项目的指导价均是8.8万/平,望京养云7.04万/平。四个项目均主打改善,户型以三居、四居为主。
“崔各庄四兄弟”的指导价及面积段
此外,望京养云和晓风印月分别于2021年11月、今年6月开盘,截至9月22日,两个项目的网签率为58.60%、18.97%。
不得不说,尽管互联网大厂的购买力还在,但区域内扎堆的改善型楼盘正在相互厮杀。
小财观察到,不同于刚需客群,改善客群并不着急上车,对产品力的要求自然也高,属于拿着钱随便挑的那类人。因此,他们的选择真的不只是望京樾而已。
从产品层面来看,望京樾的胜算也不是很大。
以102平的三居户型为例,晓风印月三个卧室的面宽(从南到北)分别为3.2米、3米、3.2米,望京樾为3.2米、2.8米、3.2米;客厅的面宽,晓风印月是3.5米,望京樾是3.6米。在客厅面宽接近的情况下,晓风印月给足了三个卧室面宽,基本超过3米(包含3米)。
102平的三居
小财也注意到,望京樾主打科技住宅。对,和某知名府系的科技系统是一家公司,只是不知道科技住宅的噱头能否让望京樾在竞品环伺中跑快一点。
按照销售的说辞,望京樾有价格倒挂优势,其实不然。最近的二手房是大型回迁房小区东洲家园,二手房均价为5.7万/平,显然与望京樾不具有可比性。
东洲家园
如果把望京沿着14号线北段一分为二,就会发现,望京西的二手房均价为8.6万、望京东为8.9万。因此,望京樾的指导价也不会与以上区域形成倒挂,何况望京西与望京东均在五环以里,望京樾已是五环外。
往西看过去,北苑整体的二手房均价为8.3万,但项目层次不齐,因此,望京樾也不属于价格倒挂。
围观价格倒挂的,都散了吧。
小财还发现了一个信号,北京的第三批集中土拍朝阳区并未供地,这也透露出朝阳当下的重点是消化库存。虽然奶西临近望京,但很难成为升级版的望京。毕竟望京的崛起有其偶然性,大量的产业入驻成为人口集聚的先导,进而整体区域升级。
奶西板块要崛起,需要产业北上,而产业的落地生根需要更长的时间周期。嗯嗯,奶西或是望京外溢人群的最佳睡城。 (记者 张增艳)