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核心要点：

7 月一二手房销售下行压力加大，南京、郑州房地产支持政策落地30 个大中城市7 月商品房成交面积同比-27%、环比-25%，同比延续下降但降幅收窄，成交面积绝对值处于18 年以来的同期最低水平。分城市看，一线、二线和三线城市7 月商品房成交面积同比分别为-17%（前值-19%）、-34%（前值-39%）和-23%（前值-24%）；环比分别为-16%、-30%、-19%。其中，虽然一线城市降幅最小，成交面积绝对值与18 年同期基本持平，但仍是今年以来表现最弱的月份。二、三线城市7 月同比降幅在基数效应减弱的情况下收窄，但成交面积绝对值自6 月以来持续低迷，处于18 年至今的同期最低水平。此外，Wind 公布的14 个城市7 月二手房四周成交面积同比下降10%，而6 月同比增长4.6%。

销售压力逐渐加大，各城市支持政策陆续出台。8 月4 日，南京出台包括新房购房补贴在内的“8 项措施”支持楼市；8 月7 日，郑州市八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及购房契税补贴、多子女家庭购房补贴、落实“认房不认贷”政策等15 项利好政策。

销售走弱影响推盘意愿，库存去化周期上升

根据克而瑞数据，30 个重点城市新增供应环比下降45%、同比下降33%，供应量继续创近5 年同期新低，成交走弱是影响房企推盘积极性的主要因素。从去化率看，克而瑞重点城市7 月平均开盘去化率降至36%，较上月下降10pct，主要原因在于大部分城市新开盘较少，营销力度减弱，影响整体去化，包括前期热度较高的北京、上海、杭州、成都、合肥整体去化率均高位回落。从库存看，Wind 十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）7 月末商品房库存环比-0.2%、同比-3.3%，库存去化周期为13.5 个月（前值12.4 个月）。

TOP100 房企7 月销售金额同环比均下降，头部房企优势进一步凸显根据克而瑞数据，7 月TOP100 房企实现销售操盘金额3504 亿元（环比-33.5%、同比-33.1%），同比跌幅较上月扩大。累计来看，1-7 月百强房企销售操盘金额同比由正转负，下降4.2%，跌幅较上月明显扩大。从房企表现看，7 月销售金额环比下降的百强房企占比约80%，同比下降的房企占比也高达70%。从竞争格局看，1-7 月TOP10 房企销售操盘金额门槛同比+7%，TOP20、TOP30 和TOP100 销售金额门槛同比分别为-2.5%、-16%和+0.3%。

投资建议

高层会议为房地产政策优化调整确定新基调，一线城市作出积极回应，二线城市中的郑州、南京率先推出楼市支持政策。我们认为，后续支持政策还将陆续出台，有利于支撑市场复苏，推动板块估值持续修复。建议关注拿地投资能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

风险提示

政策落地进度不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。